제목 : 부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리 기준

부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리 기준을 마련하여 무등록으로 인한 개발업자의 처벌과 소비자 피해를 사전에 방지하여 제도의 실효성을 확보하고자 함

2009. 12.

토 지 정 책 관 실

부동산산업과

부동산개발업 등록사실 확인 업무처리 기준

Ⅰ.  검토배경

ㅇ 현행 제도는 부동산개발업의 등록의무는 규정하고 있으나,  개발사업의 인허가는 건축법 등 개별법률에 따라 이루어지고 있어 개발행위가 개발업 등록없이 시행되는 사례가 다수 발생

※ 금년도 ‘부동산개발업의 등록사실 확인제도 신설’을 위한 법 개정을 추진하였으나 부동산개발업 등록대상에 해당될 경우 개발행위 인허가 이전에 개발업 등록은 의무규정이라는 사유로 제외

ㅇ 또한, 개발업은 “공급목적(판매 또는 임대)”의 개발사업만 등록 대상으로 함에 따라 사업자가 동 제도를 잘 이해하지 못하거나 공급사실을 은폐하는 경우 개발업 무등록으로 인한 개발업자 처벌과 소비자 피해가 상존

ㅇ 이에, 부동산개발의 실체가 나타나는 최초의 인허가 단계부터 공급목적의 개발사업을 파악하고 개발업 등록여부를 확인 및 안내가 필요

※ ‘부동산 개발’은 사업계획의 수립, 부지매입, 단지조성, 건축, 분양, 임대 등 일련의 절차가 모두 포함되는 개념으로 보아야 하나, 개발업의 등록 관점에서 보면 당해 사업의 실체가 나타나는 최초의 인․허가 시점으로 보아야 할 것임

Ⅱ. 조치방안

ㅇ 개발행위 인허가시 “부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리 기준“을 마련하여 무등록으로 인한 소비자 피해를 사전에 방지하고 제도의 실효성을 확보

Ⅲ. 부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리 기준

□ 개발행위 (변경)인허가시 부동산개발업의 등록사실 확인

ㅇ 인허가권자(이하 변경인허가권자 포함)는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항에서 정한 규모 이상의 부동산개발을 (변경)허가․인가․지정․결정․승인․평가 등을 하거나 (변경)신고(이하 “인허가 등”이라 하며 변경허가․신고 등을 포함) 등을 받은 경우에는  “부동산개발업 등록사실 확인 신고서 (개발업을 등록한 경우) 또는  “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서(개발업 비등록 대상)”를 제출받아 미리 부동산개발업의 등록사실 또는 비등록 대상을 확인하여야 하며, 동 신고서 및 확인서는 각각 별지 제1호 및 제2호 서식에 따른다.

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업의 등록사실을 확인한 결과 인허가 등의 신청내용이 법 제4조제1항에서 정한 부동산개발업 등록대상에 해당 되나 부동산개발업을 등록하지 않은 경우에는 인허가 등의 신청자로 하여금 부동산개발업을 등록하도록 안내하고 등록관청은 등록 및 등록사업자 준수사항 등을 안내하여야 한다.(붙임 4)

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업 등록대상에 해당됨에도 “공급외 목적(직접사용)”으로 “부동산개발업 비등록대상 확인서”를 제출하여 인허가 등을 받은 경우 별지 제2호 서식에 따른 “부동산개발업 비등록대상 확인서” 및 인허가 관련서류 사본을 인허가와 동시에  인허가 등을 받은 토지․건축물 등 소재지 및 인허가 신청자의 영업소 소재지(개인인 경우에는 주소지) 관할 시․도지사에게 통보하여야 한다.

□ “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서” 관리

ㅇ 법 제4조에 따른 부동산개발업 등록 권한을 위임받은 시․도지사는 “공급외 목적(직접사용)”으로 신고하여 인허가 등을 받고 인허가 변경(인허가 명의양도 등 사업주체 변경) 또는 “타인에게 공급”한 사실(등록대상에 해당되는 경우)이 객관적으로 입증되었을 경우 관련 증거자료를 구비하여 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 따라 무등록자 등으로 경찰기관이나 검찰기관에 고발

붙 임  1. 부동산개발업 등록사실 확인 신고서

2. 부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서

3. 질의회신 사례

4. 등록 및 등록사업자 준수사항 등 안내

(앞쪽)

부동산개발업 등록사실 확인 신고서

□ (변경)인허가 신청자

상호		대표자
영업소 소재지 또는 주소		전화번호
법인등록번호 (주민등록번호)		국적 또는 소속국가명

□ 부동산개발 (변경)인허가 신청개요

사업명			사업기간
용도			사업비(추정금액)
토지(건축물 등) 소재지
사업규모	토지(㎡)	㎡	공급 목적 (판매, 임대)	㎡
			공급외 목적 (직접사용)	㎡
	시설(㎡)	㎡	공급 목적 (판매, 임대)	㎡
			공급외 목적 (직접사용)	㎡

□ 부동산개발업 등록사실 확인

부동산개발업 등록번호		등록일
대표자		전화번호
공동사업의 경우 토지소유자

「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조제1항에 따라 부동산개발업을 등록하였음을 신고합니다.

2009.   .    .

신청인(인허가 신청자) :        (서명 또는 인)

확인자(인허가 담당자) :        (서명 또는 인)

인허가권자  귀하

(뒤쪽)

부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리

□ 개발행위 (변경)인허가시 부동산개발업의 등록사실 확인

ㅇ 인허가권자(이하 변경인허가권자 포함)는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항에서 정한 규모 이상의 부동산개발을 (변경)허가․인가․지정․결정․승인․평가 등을 하거나 (변경)신고(이하 “인허가 등”이라 하며 변경허가․신고 등을 포함) 등을 받은 경우에는  “부동산개발업 등록사실 확인 신고서 (개발업을 등록한 경우) 또는  “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서(개발업 비등록 대상)”를 제출받아 미리 부동산개발업의 등록사실 또는 비등록 대상을 확인하여야 하며, 동 신고서 및 확인서는 각각 별지 제1호 및 제2호 서식에 따른다.

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업의 등록사실을 확인한 결과 인허가 등의 신청내용이 법 제4조제1항에서 정한 부동산개발업 등록대상에 해당 되나 부동산개발업을 등록하지 않은 경우에는 인허가 등의 신청자로 하여금 부동산개발업을 등록하도록 안내하고 등록관청은 등록 및 등록사업자 준수사항 등을 안내하여야 한다.(붙임 4)

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업 등록대상에 해당됨에도 “공급외 목적(직접사용)”으로 “부동산개발업 비등록대상 확인서”를 제출하여 인허가 등을 받은 경우 별지 제2호 서식에 따른 “부동산개발업 비등록대상 확인서” 및 인허가 관련서류 사본을 인허가와 동시에  인허가 등을 받은 토지․건축물 등 소재지 및 인허가 등의 신청자의영업소 소재지(개인인 경우에는 주소지) 관할 시․도지사에게 통보하여야 한다.

□ “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서” 관리

ㅇ 법 제4조에 따른 부동산개발업 등록 권한을 위임받은 시․도지사는 “공급외 목적(직접사용)”으로 신고하여 인허가 등을 받고 인허가 변경(인허가 명의양도 등 사업주체 변경) 또는 “타인에게 공급”한 사실(등록대상에 해당되는 경우)이 객관적으로 입증되었을 경우 관련 증거자료를 구비하여 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 따라 무등록자 등으로 경찰기관이나 검찰기관에 고발

(앞쪽)

부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서

□ (변경)인허가 신청자

상호		대표자
영업소 소재지 또는 주소		전화번호
법인등록번호 (주민등록번호)		국적 또는 소속국가명

□ 부동산개발 (변경)인허가 신청개요

사업명			사업기간
용도			사업비(추정금액)
토지(건축물 등) 소재지
사업규모	토지(㎡)	㎡	공급 목적 (판매, 임대)	㎡
			공급외 목적 (직접사용)	㎡
	시설(㎡)	㎡	공급 목적 (판매, 임대)	㎡
			공급외 목적 (직접사용)	㎡

본인은 이 건의 (변경)인허가 등을 받고 인허가 변경(사업주체 변경)시, 토지 준공검사 또는 건축물 등의 사용승인 후 타인에게 공급(판매 또는 임대) 시「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 따라 무등록 등의 어떠한 처벌을 받아도 이의를 제기하지 않을 것임을 확인합니다.

2009.   .    .

확인자 (인허가 신청자) :        (서명 또는 인)

(인허가 담당자) :        (서명 또는 인)

인허가권자  귀하

(뒤쪽)

부동산개발업의 등록사실 확인 업무처리

□ 개발행위 (변경)인허가시 부동산개발업의 등록사실 확인

ㅇ 인허가권자(이하 변경인허가권자 포함)는 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항에서 정한 규모 이상의 부동산개발을 (변경)허가․인가․지정․결정․승인․평가 등을 하거나 (변경)신고(이하 “인허가 등”이라 하며 변경허가․신고 등을 포함) 등을 받은 경우에는  “부동산개발업 등록사실 확인 신고서 (개발업을 등록한 경우) 또는  “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서(개발업 비등록 대상)”를 제출받아 미리 부동산개발업의 등록사실 또는 비등록 대상을 확인하여야 하며, 동 신고서 및 확인서는 각각 별지 제1호 및 제2호 서식에 따른다.

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업의 등록사실을 확인한 결과 인허가 등의 신청내용이 법 제4조제1항에서 정한 부동산개발업 등록대상에 해당 되나 부동산개발업을 등록하지 않은 경우에는 인허가 등의 신청자로 하여금 부동산개발업을 등록하도록 안내하고 등록관청은 등록 및 등록사업자 준수사항 등을 안내하여야 한다.(붙임 4)

ㅇ 인허가권자는 부동산개발업 등록대상에 해당됨에도 “공급외 목적(직접사용)”으로 “부동산개발업 비등록대상 확인서”를 제출하여 인허가 등을 받은 경우 별지 제2호 서식에 따른 “부동산개발업 비등록대상 확인서” 및 인허가 관련서류 사본을 인허가와 동시에  인허가 등을 받은 토지․건축물 등 소재지 및 인허가 등의 신청자의영업소 소재지(개인인 경우에는 주소지) 관할 시․도지사에게 통보하여야 한다.

□ “부동산개발업 비등록대상(공급외 목적) 확인서” 관리

ㅇ 법 제4조에 따른 부동산개발업 등록 권한을 위임받은 시․도지사는 “공급외 목적(직접사용)”으로 신고하여 인허가 등을 받고 인허가 변경(인허가 명의양도 등 사업주체 변경) 또는 “타인에게 공급”한 사실(등록대상에 해당되는 경우)이 객관적으로 입증되었을 경우 관련 증거자료를 구비하여 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 따라 무등록자 등으로 경찰기관이나 검찰기관에 고발

<질의회신 사례>

[질의 요지]

부동산개발업 등록대상 여부(인허가 명의 변경)

[답변 내용]

「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조에 따라 타인에게 공급(판매 또는 임대)할 목적으로 건축물의 연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상이거나 토지의 면적이 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상을 개발하기 위해서는 부동산개발업 등록을 하여야 하며, 이 경우 부동산개발업 등록 대상은 자기 명의로 인·허가를 득하여 개발사업을 추진하는 개발주체입니다. 다만, 타인에게 공급할 목적이 아니라 본인이 직접 사용하기 위하여 부동산을 개발하는 경우에는 부동산개발업 등록대상이 아닙니다.

질의의 경우 타인에게 공장설립 인·허가 명의를 양도하는 경우라면 타인에게 공급하는 행위에 해당되므로 이 경우 개발주체인 귀하께서는 부동산개발업 등록대상입니다. 또한, '공급외 목적'으로 신고하여 부동산개발업 등록 없이 인·허가를 받은 사업주체가 타인에게 공급할 경우에는 무등록 개발업자에 해당되어 처벌될 수 있음을 알려드립니다.

변경 인·허가는 관련 법령에 따라 인·허가권자가 검토하여 처리할 사항으로 판단되며, 인·허가권자는 인·허가 변경시 인·허가를 양수받은 자의 부동산개발업 등록 사실을 확인하여야 하며, 부동산개발업 등록대상임에도 등록을 하지 않은 경우에는 인·허가 신청자로 하여금 부동산개발업을 등록하도록 안내하여 등록하도록 한 후 변경 인·허가를 하여야 함

<등록 및 등록사업자 준수사항 등 안내>

□ 부동산개발업 등록안내에 포함되어야 할 사항

ㅇ 부동산개발업의 정의

ㅇ 부동산개발업 등록대상

ㅇ 등록예외

ㅇ 등록요건

ㅇ 특수목적법인의 등록

ㅇ 공동사업주체의 부동산개발

ㅇ 부동산개발 전문인력과 사전교육제

ㅇ 부동산개발업 등록신청(등록사무 관할, 등록신청서 접수, 기재사항, 구비서류, 등록수수료, 처리기간, 등록사무 처리절차 등)

ㅇ 기타 필요한 사항

□ 부동산개발업 등록사업자 준수사항 등 안내에 포함되어야 할 사항

ㅇ 표시․광고에 관한 사항(법 제8조, 영 제12조)

ㅇ 등록사업자 금지사항(법 9조, 법 제10조)

ㅇ 부동산개발업의 양도․합병․상속에 관한 사항(법 제11조부터 14조까지, 규칙 10조부터 13조까지)

ㅇ 부동산개발업의 폐업신고에 관한 사항(법 제15조, 규칙 제14조, 15조)

ㅇ 등록사업자 보고의무(법 제17조, 규칙 제16조)

ㅇ 부동산개발업자 실태조사(법 제18조)

ㅇ 위반행위 조사(법 제21조)

ㅇ 부동산개발업 정보의 종합관리(법 제19조)

ㅇ 금지행위(법 제20조)

ㅇ 시정조치(법 제22조), 영업정지(법 제24조), 등록취소(법 제25조)

ㅇ 과태료(법 제40조), 형벌(법 제 36조부터 38조까지)

ㅇ 기타  필요한 사항